2019年12月21日，位于金山的榕心映月，首次开盘368套房源全部售罄，成为福州的日光盘。

3年后的开春，部分交付的金山神盘榕心映月再次成为福州楼市的焦点。

(资料图片)

很多后台评论，直播留言，都在询问几个问题——

第一，被银行划走的巨款是怎么个事？会不会对后续的交付产生影响？比如去年年底传出两栋楼停工。红盘是否会晚节不保翻车？

第二，榕心映月是多方联合操盘的项目。大部分股东都有国字号背景。保交楼大环境下，一般不敢造次。不过被划走了款项，是否会让绿化等收口工程质量缩水？

榕心映月开盘初期营销由阳光城主导

第三，2020年-2023年，风云激荡。福州翻车的交付项目很多。榕心映月已经交付的部分质量到底怎样？

第四，榕心映月顶着“金山绝版”的名头入市，后续还有万科城市之光、建发玺云，龙湖天序、紫金九号等新盘入市，金山板块发展如何？

带着这样的疑惑，我去榕心映月探了探。

款被划走，会烂尾吗？

榕心映月待交付的11/12号楼

2023年3月27日，相关部门发布文件，某银行违规把榕心映月监管账户一笔巨款划扣用于归还开发贷款，协调多次，银行拒不归还。

先说我这边了解到的一些消息：第一，钱确实划走了。但几个合作方都分别表态，确保交付的资金没啥问题。

地铁线路建设的缘故，榕心映月北侧靠近金祥路11号楼、12号楼本身规划的交付时间就会晚于年初交付的大部分楼层。

据了解，因为资金等问题，11-12号楼的施工确实暂停过一阵。但项目是红盘，有底气，所以各股东也都在想办法，解决问题。

通过观察，我发现，目前11/12号楼雏形已现，地面的树木差不多栽植基本完成了。据了解，两栋楼合同约定今年10月就将交付。

某银行突然划款暂时影响施工进度，但榕心映月如期交房的决心没变。

第二个问题，有人说银行是最了解项目。为什么突然划款，是项目有什么不可告人的秘密吗？

这个问题有点长，要从银行和地产的关系说起。

以往地产作为银行的大客户，双方行动一致。但这3年，周期变化，银行和地产形成相爱相杀的关系。

这和银行业的KPI有关——对公房地产贷款、个人住房按揭贷款是银行利润主要来源，贷款不良率是主要问责项。

三年周期，银行承压严重。

银行又属于条状管理的机构，总行对各地分行要求一定是控制不良率，隔离地产风险。

预售监管资金是楼盘关键命脉，监管方之一的银行的一些方式，在全国各地这几年都有争议。

比如今年在福州，仓山的多个项目都出现了类似的情况。10天前，相关部门还对某银行再次通报。但这个涉及不同部门的博弈，这里就不多展开了。

前段时间湖南公开“拉黑”渤海银行，就是后者未经监管机构同意，擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目无法交付。

佛山市住建局将华夏银行“拉黑”。因为华夏银行怕给佳兆业的开发贷血本无归，把钱从监管账户上划走了。

榕心映月开盘现场

这是2023年地产出现的新情况。不过根据观察，榕心映月最大的优势就是合作操盘，实力股东居多，而且项目本身有口碑，有利润，股东想了想办法。

所以诸多购房者，大可不必担心榕心映月后续的资金问题。

交付质量如何？

榕心映月实景

说完了资金的安全问题之后，我也看了看榕心映月的质量。

客观而言，金山本身就是寸土寸金，再加上靠近金山中学和地铁站，周边人潮人海。榕心映月地块狭长，确实无法做到围合式社区的感觉。

我重点关注了榕心映月的几个热点——第一，树。第二，路，第三，配套。

去年12月，榕心映月交付恰逢冬季。如今走进社区，经时间洗礼，有郁郁葱葱的感觉（下图）。

此外，小区内的一些业主不太满意木棉树。据部分业主反映，后续木棉树都已经被锯掉，更改了新的树种。

小区部分位置的树种已经更改

小区的绿植目前形成了特色，还算可以。

当然，榕心映月社区门口的路不算宽(下图），但这条路规划位于项目红线之外，之前相关部门根据相关规范给出了明确的尺寸，已无法再进行改动。

小区内道路采用了沥青混凝土，这个有争议。

不过我也听说了一个故事：之前福州的有个项目道路就是用了铺贴砖，后续车来人往，砖经常容易破碎，小区业主又建议希望改为沥青。

所以业主的心，海底的针。是铺贴砖好还是沥青好，这是一个玄学问题。不同社区的消费者心理始终难以把握。

此外，针对交房时业主提出的一些意见，榕心映月据说也大刀阔斧，从善如流，不搞小范围的修修补补，直接做了波大调整。

架空层的健身活动中心（下图），原地坪效果不好，重新返工。

儿童空间游乐设备不够，准备后续增加些（下图）。

目前榕心映月已经交付了600多户，听说已经有三分之一的业主开始装修。

当然硬要说一些不足，作为地铁上盖的TOD项目，榕心映月规划了二个出口和二个入口，还是略少了一些。

后续随着入住率增加，就考验物业的道闸、车辆管理系统等运营水平了。

神盘的未来

榕心映月待交付的11/12号楼

榕心映月的SOHO部分和酒店部分，据说这1年内也被金主陆续吃下很大的面积。

最新消息透露，虽然还没有满2，榕心映月一套6楼的房源，已经以3.6万/㎡的价格顺利成交。

对比2020年开盘2.9万/㎡的价格，已经算是跑赢大盘。对于追求均好性的中产来说。当下金山楼市，可以选的新房不多。

225㎡起步的天汇，150㎡起步的玺云，主打改善；也有98㎡起步，低楼层价格回落到2.7万/㎡的紫金九号和精装交付92㎡起步的万科城市之光。

建发玺云成为目前金山主力新房

铝板、真石漆等用料扎实带来了金山独有的外立面美学效果，产品力不错，叠加周边配套学校、地铁等利好，榕心映月始终在金山楼市有一席之地。

当然在现场，我们也听到了部分业有反映，对于门的美学风格存在异议，在努力发出自己的声音。

榕心映月在售SOHO产品示意图

对于这部分业主，我非常理解。

第一，榕心映月的项目营销操盘方已经从民企变成国企，操盘的风格从吸睛转向务实。

第二，金山寸土寸金，不少金山买房人对门头确实有很强的执念。

比如2020年金山某个项目入市时，就是号称采用了宽34米紫铜豪宅大门，居者身份不彰自显。

目前来看，榕心映月房价算是得到了维系。

合理表达诉求固然可以，但如今福州楼市可谓风声鹤唳，一点风吹草动就会引发巨量的担忧。这从《房道城市会客厅》的直播室里，不少人的咨询就可以了解。

所以小区后续的二手价格要上去，也需要业主调整情绪，注意对小区口碑的珍惜。

榕心映月入市的2020年，恰逢福州楼市的旺季。

与后续几年建发朗云、养云、国贸天琴湾等改善神盘不同，2020年的福州楼市，出现了很多大众喜闻乐见且相对够得着的日光神盘。

榕心映月之外，1.64万/㎡带装修的万科又一城，2.4万/㎡的祥浦苑，1.8万/㎡的融创未来海，都是开盘当天100%售罄的红盘。

祥浦苑开盘现场

3年后，回顾这些神盘的发展路径，依旧对当下的买房人有启示——

第一，有高房价区域进行对比，神盘才有性价比。

2020年，闽侯楼市大火。除了日光盘万科又一城和融创未来海外，融侨誉江、榕心锦江、春江彼岸等项目开盘去化率基本都做到了8成左右。

这个背后是2020年福州楼市处于高位。新片区东二环、三江口等地的房价已经起飞。

金山、闽侯与这些区域相比，实景展现，价格合适，体现性价比。

第二，靠近名校地铁，神盘至少保值。

榕心映月紧挨金山中学，且有地铁的加持，虽然开盘时学区没定，但吸引很多注意。

2022年，榕心映月划片确定

祥浦苑紧靠东部办公区，未来学区猜想不断加深。

2023年，银行与地产的蜜月期结束，进入制衡+合作的博弈时期。告别普涨的楼市，也像是更新版本的网络游戏，一代版本一代神。

依靠板块发展时间不均衡，以及所谓的板块潜力，形成的价格差神盘，终将消弭。2023年，周边板块均价回归，五四北，三江口、闽侯、帝封江等地的一些特价房源，一夜进入同一起跑线。

这背后，更说明下半场楼市的一个现实——30多年土地财政和房价涨幅，到了只有改善、中产等少部分人能支撑的地步了。

所以400万以上的大平层，卷产品力和对富裕人群的理解。

300-500万的中产改善住房，周边学区决定了很大的房产价值。

从这个逻辑上，我们更能深刻地从房产角度理解定向生的政策——顶尖学校周边的二手房房东无法持续垄断房产的红利价值，把这部分的潜力和红利让渡给等待发展的片区。

金山板块已经过关。接下来五四北、南二环、三江口、晋安湖楼市后续发展，很大程度也寄托在几所已经落地或者即将落地的名校身上。

标签：